Yhteinen asuntolaina vai kaksi erillistä? Katso vertailu 2024

Haluatko tietää, kannattaako teidän ottaa yhteinen asuntolaina vaiko kaksi erillistä lainaa? Tämä kysymys pohdituttaa monia muitakin asunnon ostoa suunnittelevia.

Siksi selvitin, mitä eroa yhteisellä asuntolainalla ja kahdella erillisellä asuntolainalla on.

Alta näet vertailutaulukon, mikä kokoaa yhteen näiden vaihtoehtojen keskeiset erot ja yhtäläisyydet.

Sen alla käsittelen asiaa tarkemmin ottamalla esiin muun muassa avoeron, avioeron ja puolison kuoleman.

Yhteinen asuntolainan vs kaksi erillistä asuntolainaa

Tästä taulukosta näet yhteisen asuntolainan ja kahden erillisen asuntolainan erot sekä samankaltaisuudet.

	Yhteinen asuntolaina	Kaksi asuntolainaa
Lainasumma	Ei vaikutusta	Ei vaikutusta
Korko	Todennäköisesti ei vaikutusta	Todennäköisesti ei vaikutusta
Tilinhoitomaksu	Yhteinen	Molemmilla oma
Lainanhoitotili	Yhteinen	Molemmilla oma
Kilpailutus	Yhdessä	Omatoimisesti
Omat lisävakuudet ja takaajat?	Ei	Kyllä
Sopii avopareille?	Kyllä	Kyllä
Sopii aviopareille?	Kyllä	Kyllä
Sopii otettavaksi perheen/ystävien kanssa?	Kyllä	Kyllä
Sopii ASP-säästäjälle?	Kyllä (jos molemmat ovat ASP-säästäjiä)	Kyllä
Sopii asuntosijoittajalle?	Kyllä	Kyllä
Mahdollistaa eri omistussuhteet?	Kyllä	Kyllä
Korkosuojaus	Mahdollinen	Mahdollinen (molemmille oma)
Lainaturvavakuutus	Mahdollinen	Mahdollinen (molemmille oma)

Kuten taulukko osoittaa, isoimmat erot liittyvät lainanhoitotilien ja sitä kautta myös tilinhoitomaksujen määrään sekä asuntolainan kilpailutukseen.

Yhteinen asuntolaina kilpailutetaan yhdessä. Jos asuntoluottoja on kaksi, molemmat ovat vastuussa omien lainojensa kilpailuttamisesta.

Siksi asuntoluotot voivat olla eri pankeissa ja ne voi olla sidottu erilaisiin viitekorkoihin.

Mikäli toinen löytää halvemman pankin, asuntolainojen erillisyydellä voi olla vaikutusta asuntolainan kokonaiskorkoon.

Vielä yksi eroavaisuus liittyy lisävakuuksiin ja takaajiin. Jos esimerkiksi vierasvelkapantti järjestyisi vain toiselle hakijalle, yhteinen asuntolaina on poissuljettu vaihtoehto.

Seuraavilla riveillä avaan tarkemmin yhteisen asuntoluoton ja erillisten asuntoluottojen ominaisuuksia.

Yhteinen asuntolaina

Yhteinen asuntolaina on useimmille pariskunnille sopivin vaihtoehto.

Sillä, onko asuntolaina yhteinen tai erillinen, ei ole merkitystä sille, paljonko saa lainaa asuntoon.

Asuntolainan määrää laskettaessa huomioidaan joka tapauksessa molempien yhteenlaskettu takaisinmaksukyky.

Myös lainan korko on oletettavasti sama, vaikka laina jaettaisiin kahteen osaan.

Yhteisen asuntolainan lainan sivukulut ovat kuitenkin himpun verran pienemmät.

Yhteisestä asuntolainasta peritään vain yksi kuukausittainen tilinhoitomaksu.

Jos tilinhoitomaksu on 2,30 euroa kuussa (kuten itselläni), tuplana veloitettavat tilinhoitomaksut aiheuttaisivat 20 vuoden aikana yhteensä 552 euron ylimääräisen kuluerän.

Tämä sillä oletuksella, että tilinhoitomaksu pysyy samana 20-vuotisen laina-ajan loppuun asti.

Suurpiirteisen kanssa kannattaa suosia yhteistä asuntolainaa

Jos kumppanisi on sinua huolimattomampi rahankäyttäjä, yhteinen asuntolaina voi olla parempi vaihtoehto.

Vaikka teillä olisi erilliset lainat, lainan vakuus on yhteinen.

Kumppanisi maksuvaikeudet koskettavat siis myös sinua.

Yhteisen asuntolainan myötä pääset seuraamaan yhteisen lainanhoitotilin tapahtumia ja huomaat heti, jos toinen ei olekaan maksanut kuukausieräänsä.

Kaksi erillistä asuntolainaa

Kaksi erillistä asuntolainaa on parempi vaihtoehto, jos:

• Vain toinen on oikeutettu ASP-lainaan
• Lisävakuus tai täytetakaus on tarjolla vain toiselle hakijalle

Mahdollisuus ASP-lainaan kannattaa käyttää hyväksi, vaikka se tarkoittaisi kahta erillistä asuntolainaa. ASP-lainan vahvuuksiin kuuluu muun muassa ilmainen valtiontakaus.

Asunnon arvo riittää lainan vakuudeksi ehkä 70-prosenttisesti.

Loppuosalle tarvitaan lisävakuuksia.

Lisävakuus voi olla vaikkapa vanhempien asunto, jolloin sitä kutsutaan vierasvelkapantiksi.

Hakijan läheiset voivat suostua myös lainan henkilötakaajiksi. Henkilötakaus hyväksytään kuitenkin vain täytetakaukseksi – varsinaiseksi vakuudeksi tarvitaan reaalivakuus.

Kuvitellaan, että vaimon vanhemmat eivät luota vävyynsä, vaan suostuvat antamaan vakuuden ja/tai takauksen vain tyttärensä osuudelle lainasta.

Esimerkiksi tällaisessa tilanteessa on otettava kaksi erillistä asuntolainaa.

Asuntolainan voi ottaa yhteiseksi vaikka serkun kaiman kanssa, mutta yleensä kyse on pariskunnasta. Siirrytäänpä siis tutkimaan, miten asuntolainalle käy erotilanteessa.

Asuntolaina erotilanteessa

Eroava pariskunta ei useinkaan halua jatkaa saman asunnon yhteisomistajina.

Yhteinen asuntolaina on yhtä helppo purkaa erotilanteessa kuin kaksi erillistä lainaa.

Asuntolainat voi purkaa kahdella tavalla:

• Asunto myydään ulkopuolisille ja myyntihinta käytetään loppuvelan maksamiseen (mahdollisesti jäljelle jäävä osuus jaetaan omistusosuuksien mukaisesti)
• Toinen lunastaa koko velan itselleen eli “maksaa puolison ulos”

Mahdollisesta myyntivoitoista pitää maksaa verot, jos asunto myydään ennen 2 vuoden määräajan umpeutumista.

Loppuosan voi kanavoida vaikka asuntosäästämiseen ilman ASP-tiliä.

Yhteisen asunnon tai sen myynnistä saatavien rahojen jakamiseen vaikuttaa se, onko kyseessä avo- vai avioliitto. Alta löydät lisätietoa asiasta.

Avioero

Avioliiton myötä aviopuolisoille syntyy avio-oikeus toistensa omaisuuteen.

Avioeron yhteydessä aviovarallisuussuhteet puretaan toimittamalla ositus ja laatimalla osituskirja.

Osituskirja selventää varat ja velat sekä tavat niiden jakamiseen.

Ennen ositusta henkilö ei voi myydä pariskunnan yhteistä kotia ilman ex-puolison suostumusta (vaikka hän omistaisi sen 100-prosenttisesti – avioehtokaan ei muuta asiaa).

Taloustaidon artikkeli varoittaa unohtamasta ositusta, sillä muussa tapauksessa asunnon myynti- tai vuokratulot voivat pysyä loputtomiin avio-oikeuden alaisina.

Kuolema mutkistaisi tilannetta entisestään, sillä osittamattoman pesän jakaminen on normaaliakin hankalampaa.

Avio-oikeutta voidaan rajoittaa tekemällä avioehto.

Avio-oikeuden täysin poissulkeva avioehto helpottaa yhteisen asunnon omistussuhteiden määrittämistä erotilanteessa.

Tällöin kummallakaan ei ole mitään oikeutta toisen omaisuuteen, eikä tasingonmaksuvelvoitettakaan voi syntyä.

Kumpi saa jäädä asumaan yhteiseen asuntoon?

Jos ex-aviopuolisot eivät pysty päättämään siitä, kumpi saa jäädä asumaan yhteiseen asuntoon, asia ratkaistaan oikeusteitse.

Tuomioistuin päättää asian sen mukaan, kumpi ex-aviopuolisoista tarvitsee asuntoa enemmän.

Päätökseen ei vaikuta se, onko asunto toisen nimissä vai yhteinen. Silläkään ei ole väliä, onko kyseessä yhteinen asuntolaina vai kaksi erillistä.

Tuomioistuin voi siis velvoittaa myös asunnon ainoan omistajan muuttamaan pois.

Avoero

Mikäli asunto on vain toisen nimissä, asunnon omistaja voi pyytää ex-puolisoa muuttamaan pois, eikä hän tarvitse lupaa asunnon myyntiin. Tarvittaessa hän voi turvautua häätöön.

Avopuolisoilla ei lähtökohtaisesti ole oikeutta toistensa omaisuuteen.

Tämä koskee myös yhteistä asuntoa.

Jos se päätetään myydä, rahat jaetaan omistusosuuksien mukaan – esimerkiksi 50/50.

Tilanne muuttuu, jos avoliittoon sovelletaan avoliittolakia.

Sitä sovelletaan, jos avoliitto on kestänyt vähintään 5 vuotta TAI jos avopuolisoilla on yhteinen lapsi.

Silloin toinen puolisoista voi olla oikeutettu saamaan hyvitystä yhteisen talouden eteen antamastaan panoksesta. Se voi tarkoittaa vaikkapa korvausta yhteisen asunnon kunnostamisesta.

Liitto voi päättyä myös kuolemaan. Syvennyn asiaan seuraavilla riveillä.

Asuntolaina puolison kuollessa

Tarkastellaanpa sitä, mitä asuntolainalle ja yhteiselle asunnolle tapahtuu puolison kuoltua.

Aloitetaan kertomalla, että jos asuntolainalla on ollut lainaturvavakuutus, puolison kuoleman jälkeen maksettava korvaussumma voi kattaa koko jäljellä olevan lainan.

Lainaturvavakuutuksia on erilaisia eikä kaikilla ole sellaista, joten ei käsitellä sitä tässä sen pidemmin.

Tärkein lähtökohta on se, että vainajan varoista maksetaan ensin kaikki velat (myös tämän osuus asuntolainasta).

Jäljelle jäävät varat jaetaan joko testamentin tai sen puuttuessa perintökaaren mukaan.

Avioleski

Perintöasiat ovat monimutkaisia, joten käyn alla läpi vain pääkohdat siitä, mitä yhteiselle asunnolle ja asuntolainalle tapahtuu aviopuolison kuollessa.

Avioleskellä on oikeus saada pitää puolet avio-oikeuden alaisesta omaisuudesta. Puolet – myös asunnosta – kuuluu rintaperillisille.

Jos rintaperillisiä ei ole, avioleski perii puolisonsa omaisuuden, ellei testamentti määrää toisin.

Tilanne on hankala, jos vainajan tai lesken varat eivät riitä jäljellä olevan asuntolainan maksuun.

Lesken pitää maksaa myös perintöveroa, jos perityn omaisuuden arvo ylittää 110 000 euroa. Tarvittaessa hän voi hakea lainaa perintöveroon.

Avoleski

Avoleski on lähtökohtaisesti huonommassa asemassa kuin avioleski.

Avoleski voi periä jotain vain testamentin nojalla, ja hän joutuu maksamaan mahdollisesta perinnöstä enemmän veroa kuin avioleski.

Jos testamenttia ei ole, avoleskellä ei ole mitään oikeutta jäädä asumaan asuntoon – vaikka se olisi ollut avopuolisoiden yhteisomistuksessa.

Vainajan testamentti on voinut jättää leskelle hallintaoikeuden yhteiseen asuntoon, mutta avolesken on luovuttava siitä, jos rintaperilliset riitauttavat asian.

Asunnon myynti voi olla ainoa ratkaisu jakaa asunto ja saada asuntolaina(t) maksettua.

Joissain tapauksissa avolesken on mahdollista saada kuolinpesältä harkinnanvaraista avustusta, mihin voi kuulua määräaikainen käyttöoikeus asuntoon.

Yhteisen kodin asuntolainaan liittyviä ristiriitatilanteita

Melkein kaikki pariskunnat riitelevät raha-asioista. Myös yhteisten kodin asuntolaina voi aiheuttaa riitoja.

Riidan voi aiheuttaa esimerkiksi se, että:

1. Asunto omistetaan yhdessä, mutta asuntolaina on vain toisen nimissä
2. Asuntolaina on molempien nimissä, mutta vain toinen omistaa asunnon
3. Asunto ja laina ovat vain toisen nimissä, mutta molemmat lyhentävät lainaa
4. Toinen puoliso lyhentää lainaa enemmän, vaikka laina ja asunto on jaettu 50/50-suhteessa
5. Yhteisen asunnon rahoittamiseen on käytetty vain toisen omaisuutta
6. Vain toinen puoliso haluaa tehdä muutoksia asuntolainan takaisinmaksusuunnitelmaan (suostumus tarvitaan, vaikka asuntolainat olisivat erilliset)
7. Vain toinen puoliso haluaa käyttää vapautunutta vakuutta uuden lainan vakuutena
8. Vain toinen puoliso tahtoo hyödyntää asuntoon sitoutuneen omaisuuden käänteisen asuntolainan avulla
9. Vain toinen puoliso on käyttänyt resursseja asunnon arvon nostamiseen ja haluaa saada tästä korvauksen

Nämä asiat voivat aiheuttaa riitoja esimerkiksi erotilanteessa.

Kuvitellaan, että toinen puolisoista on käyttänyt yhteisen asunnon rahoittamiseen henkilökohtaisesti perimäänsä omaisuutta.

Riitaa syntyy melko varmasti, jos ex-puoliso ei suostu huomioimaan tätä seikkaa asunnon myynnistä saatuja tuloja jaettaessa.

Yhteenveto

Hakijoiden tulee päättää omista lähtökohdistaan, ottaako yhteinen asuntolaina vai kaksi erillistä.

Asuntolaina on joka tapauksessa yhteinen asia, koska asuntovakuus on yhteinen.

Laina ja asunnon omistussuhteet ovat kaksi eri asiaa.

Lainaa voidaan maksaa esimerkiksi 50/50-suhteessa, vaikka asunnon omistussuhde olisi jotain muuta.

Yhteinen asunto ja asuntolaina voivat aiheuttaa riitoja – etenkin, jos asioiden hoitamisesta ei ole sovittu kirjallisesti etukäteen.

Vaikka raha-asioista sopiminen voi tuntua epäromanttiselta, kokemukseni mukaan kissa kannattaa nostaa pöydälle ennen asuntolainan (yhteisen tai kahden erillisen) nostamista!

Usein kysytyt kysymykset

Lopuksi vastaan usein kysyttyihin kysymyksiin yhteisten asuntolainojen tiimoilta.

Puoliso maksaa suurempaa lyhennystä: maksanko lahjaveroa?

Aviopuolisoilla on keskinäinen elatusvelvollisuus. Toinen voi suorittaa suuremman osuuden asuntolainan lyhennyksistä ja muista kuluista ilman, että siitä muodostuisi verotettavaa lahjaa. Tilanne on toinen, jos puhutaan vaikka yhteisistä sijoitusasunnoista.

Vältynkö varainsiirtoverolta, jos ostamme asunnon 49/51-suhteessa?

Ensiasunnonostaja saattoi ennen tietyin ehdoin välttää varainsiirtoveron. Yksi ehto oli se, että hän osti alle puolet asunnosta. Siksi jotkut pariskunnat sopivat, että toinen omistaa ensiasunnosta 51 % ja toinen 49 %. Toinen asunnon kohdalla vaihdettiin järjestystä. Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024.

Miten rajata peritty asunto tai mökki avio-oikeuden ulkopuolelle?

Mikäli haluat, ettei puolisollasi ole oikeutta perimääsi asuntoon tai mökkiin, asia tulee kirjata avioehtoon. Jos avioehtoa ei ole, sinun tulee mainita testamentissasi, että aviopuolisolla ei ole oikeutta perimääsi asuntoon tai mökkiin. Selvitä, miten toimia, jos käytät kohdetta yhteisen asuntolainan vakuutena!

Miten erotilanne vaikuttaa ASP-lainaan?

ASP-lainalla ostetun asunnon kohtelu ei juuri eroa tavallisella asuntolainalla ostetusta asunnosta, mutta sen vuokraaminen ulkopuolisille on rajoitetumpaa. Joissain tilanteissa eronneet voivat hyödyntää ASP-lainaa uusissa asunnoissaan yhteisen asunnon myynnin jälkeen.

Voidaanko yhteinen asuntolaina jakaa myöhemmin kahdeksi lainaksi?

Yhteinen asuntolaina voidaan myöhemmin hajottaa kahdeksi erilliseksi – ja kaksi erillistä lainaa voidaan yhdistää yhdeksi. Mahdollisista palkkioista ja käytännön järjestelyistä tulee sopia pankin kanssa. Muistakaa myös kilpailuttaa korot.