Mitä tarkoittaa lainan vakuus? Lue kaikki lainojen vakuuksista

Lainan vakuus

Harkitsetko vakuudellista lainaa pohtien, millainen on hyvä lainan vakuus?

Tässä artikkelissa kerron, mitä lainan vakuus tarkoittaa, mikä kelpaa vakuudeksi ja kuinka vakuuksien vapauttaminen sitten aikanaan onnistuu.

Lainan vakuus tarkoittaa luotonantajalle annettava panttia

Lainan vakuus tarkoittaa sitä, että tarjoat luotonantajalle jonkin pantin luoton nostamisen yhteydessä.

Jos joutuisit maksuvaikeuksiin etkä voisi enää maksaa lainaa takaisin, pankki voisi lunastaa ja realisoida antamasi vakuudet.

Luotonantajalle lainan vakuus tarkoittaa siis velan takaisinmaksun varmistumista ja luottotappioriskin pienentymistä.

Jos sinulla on tarjota luotonmyöntäjälle lainavakuus, voit saada edullista lainaa parin prosentin korolla.

Nyt tiedät, mitä tarkoittaa vakuus, joten voidaan siirtyä käsittelemään sitä, mikä kelpaa vakuudeksi.

Mikä kelpaa vakuudeksi?

Mikä kelpaa vakuudeksi?Pankit kelpuuttavat lähtökohtaisesti vain reaalivakuuksia, eli irtainta omaisuutta on pääsääntöisesti turha tarjota lainan vakuudeksi.

Alla kerron, millainen vakuus tai takaus tarvitaan tavalliselle lainalle. Sen jälkeen kerron, millaisia vakuuksia ja lisävakuuksia tarvitaan asuntoa ostaessa.

Tavanomaisen lainan vakuuksia

Tein alle listan siitä, mikä kelpaa vakuudeksi kulutusluotolle:

  • Asunto-osake tai asuinkiinteistö
  • Kesämökki tai muu kiinteistö
  • Maa- tai metsäkiinteistö
  • Sijoitussalkku
  • Pankkitalletus
  • Jonkun toisen tarjoama reaalivakuus eli vierasvelkapantti

Saatat miettiä, onko mahdollista tarjota velallinen asunto vakuutena. Se on mahdollista, mutta pankeilla ei ole yhtenäistä linjaa siitä, paljonko lainaa saa olla.

Ne ovat eri mieltä myöskin siitä, käykö velallinen asunto vakuutena niin sanotussa käänteisessä asuntolainassa. Esimerkiksi Danske Bank hyväksyy velallisen asunnon voiden myöntää kulutuslainaa korkeintaan 50 % asunnon markkina-arvosta.

On myös hyvin pankkikohtaista, tarjotaanko lainaa auto vakuutena.

Pankkilähteiden perusteella henkilötakausta käytetään vain ani harvoin kulutusluoton vakuutena.

Esimerkiksi maksuhäiriöiselle parempi vaihtoehto olisi Takuusäätiön takaus.

Asuntolainan vakuudet

Asuntolainan vakuuksina voidaan käyttää seuraavia asioita:

  • Ostettava asunto (asunnon vakuusarvo vaihtelee noin 40-75 % välillä)
  • Aiemmin hankittu asunto
  • Muu kiinteistö kuin asuinkiinteistö
  • Maa- tai metsäkiinteistö
  • Arvopaperisalkku
  • Pankkitalletus
  • Vierasvelkapantti
  • Valtiontakaus
  • Pankin tai vakuusyhtiön (kuten Garantian) lisämaksullinen lainatakaus
  • Täytetakauksena henkilötakaus

Valtiontakaus ei ole mahdollinen silloin, kun ostaa sijoitusasuntoa velkarahalla, mutta etenkin ensiasunnon ostajan kannattaa tutustua tähän mahdollisuuteen.

ASP-säästäjän ei edes tarvitse maksaa valtiontakauksesta.

Lainan henkilötakaus on ainoastaan täytetakaus, mikä tarkoittaa sitä, että maksuvaikeuksiin joutuneen pitää antaa realisoida ensin kaikki muut asuntolainan vakuudet.

Lainaa voidaan alkaa periä henkilötakaajalta vasta, jos vakuuksia ei ollut tarpeeksi velan kattamiseen.

Vakuusarvon laskeminen

Finanssivalvonnan mukaan vakuusarvo ei ole sama kuin käypä arvo, vaan velkoja määrittää arvon itsenäisesti.

Kaksi eri pankkia saattaa olla aivan eri mieltä sekä lainan vakuudeksi tarjotun omaisuuserän markkina-arvosta että sen vakuusarvosta.

Vakuusarvon laskeminen on helppoa vain silloin, jos kyseessä on käteistalletus. Se käy lainan vakuutena usein täysimääräisesti (eli sen vakuusarvo on 100 prosenttia).

Laadin alle taulukon siitä, kuinka monta prosenttia minkäkin omaisuuserän vakuusarvoksi saatetaan katsoa. Käytin lähteenä OP Pohjois-Karjalan aiheesta julkaisemaa asiakirjaa.

VakuusVakuusarvo korkeintaan
(arvio)
Käteistalletus100 %
Asunto70 %
Joukkovelkakirjalaina60-90 %
Kesämökki tai
muu kiinteistö
60 %
Metsäkiinteistö60 %
Peltokiinteistö60 %
Osakesalkku60 %
Vuokraoikeus50 %
Yrityskiinnitys30 %
Valtiontakaus
(vain asuntolainat)
20-25 %
Pankin tai
vakuutusyhtiön
myymä
asuntoluottotakaus
15-20 %
Irtaimisto0-50 %
HenkilötakausTäytevakaus sovitulle lainamäärälle

Lisäsin listalle myös kohdan “irtaimisto”, koska OP ilmoitti voivansa ainakin periaatteessa hyväksyä esimerkiksi traktorin lainan vakuutena.

Jos siis haet lainaa asuntoa vastaan ja ensiasunnon vakuusarvoksi katsotaan 70 %, on sinun löydettävä lisävakuuksia vielä 30 prosentille lainasta.

Jos lisävakuuksia on tarpeeksi, ei omarahoitusosuutta tarvita. Näin ollen on mahdollista saada asuntolaina ilman omia säästöjä.

Alta näet asiaa havainnollistavat esimerkkilaskelmat:

 AsuntolainaEnsiasuntolainaASP-korkotukilaina
Asunnon myyntihinta100 000 €100 000 €100 000 €
Lainakaton mukainen suurin lainamäärä85 000 €95 000 €90 000 €
Omarahoitusosuus (minimi)15 000 €5 000 €10 000 €
Arvio asunnon vakuusarvosta70 000 €70 000 €70 000 €
Lisävakuuksien tarve15 000 €25 000 €20 000 €
Mahdollinen valtiontakaus15 000 € (max. 20 % lainasta)19 000 € (max. 20 % lainasta)20 000 € (max. 25 % lainasta)
Valtiontakauksen hinta (takausmaksu)375 €475 €-
Mahdollisuus pankin luottotakaukseen tai reaalivakuuksiinKylläKyllä (lisävakuuksia tarvitaan vielä 6000 eurolle)Kyllä
Mahdollisuus henkilötakaajiinEhkäEhkäEhkä

Kussakin tapauksessa on mahdollista korvata omarahoitusosuus muilla vakuuksilla, kuten reaalivakuuksilla.

Mitä jos lainan vakuudet eivät riitä?

Lainan vakuudet eivät riitäJos lainan vakuudet eivät pankin mielestä riitä, jää sinulle periaatteessa kolme vaihtoehtoa:

  • Hakea vakuudellista lainaa toisesta pankista
  • Etsiä lainalle lisää vakuuksia
  • Ottaa laina vakuudettomana

Seuraavaksi esittelen tarkemmin näitä vaihtoehtoja.

Hae laina toisesta pankista

Vakuuden arvo riippuu usein pankista, sillä vakuusarvon laskeminen tehdään yleensä pankin omien käytäntöjen perusteella.

Koska pankit nähdä hyvin eri tavoin sen, mikä on esimerkiksi pantiksi tarjottavan asunnon vakuusarvo, kannattaa pyytää lainatarjous muitakin pankeista.

Esimerkiksi asuntolainan kilpailuttamisen myötä tiedät, missä pankissa asunnollasi on paras vakuusarvo, ja mistä saat asuntolainalle pienimmän koron.

Etsi lainalle muita vakuuksia

Jos sinulla ei ole tarpeeksi omia säästöjä ja luotonantaja arvioi vakuutesi arvon riittämättömäksi, tulisi sinun tarjota lisää reaalivakuuksia.

Voisitko tarjota pankille vakuudeksi esimerkiksi vanhempiesi asunnon tai arvopaperisalkun?

Ota laina vakuudettomana

Yksi mahdollisuus on hakea laina ilman vakuuksia.

Vakuudeton laina on lähtökohtaisesti aina kalliimpi kuin laina, minkä panttina tarjotaan asuntoa tai muuta reaalivakuutta (minkä tehtävä on turvata lainan takaisinmaksu).

Kilpailuttamalla löydät kaikista edullisimman vakuudettoman lainan.

Omasta mielestäni toimivin ja käytännöllisin lainankilpailuttaja on Omalaina, minkä kautta voit saada lainan jo 4,19 % korolla.

Lisäksi Omalainalla on eniten yhteistyökumppaneita (myös kivijalkapankkeja).

Näistä syistä en itse käytä mitään muuta lainankilpailuttajaa.

Lainan vakuuden vapauttaminen

Lainan vakuuden vapauttaminenLainan vakuuden vapauttaminen on velkojan päätettävissä.

Yleensä vakuuksien vapauttaminen tapahtuu samalla, kun velka maksetaan takaisin kokonaisuudessaan.

Jos kyse on asuntovakuudesta, luotonantaja on aikoinaan hakenut Maanmittauslaitokselta panttauksen rekisteröintiä. Panttikirjat ovat voimassa myös lainan takaisinmaksun ja kiinteistökauppojen jälkeen, ellei niitä erikseen kuoleteta.

Lainavakuus voi vapautua myös siinä vaiheessa, kun velkaa on lyhennetty jo niin paljon, että jäljelle jäävät reaalivakuudet riittävät jäljelle jäävään velkaan.

Yksi mahdollisuus on vaihtaa lainan vakuus toiseen.

Lisätietoa tästä mahdollisuudesta saa omalta luotonantajalta asian tultua ajankohtaiseksi.

Yleisesti ottaen voin todeta, että vaihto voi onnistua ainakin, jos uuden ja vanhan vakuuden arvon välillä ei ole suurta eroa.

Kokemuksia lainojen vakuuksista

Kymmenkunta vuotta sitten hain lainaa asuntovaunuun, ja pankki hyväksyi velattoman kesämökin lainan vakuutena.

Parin vuoden päästä maksoin lainan takaisin etuajassa. Samalla vakuuksien vapauttaminen hoitui ihan automaattisesti

Seuraavaksi hain ensimmäistä asuntolainaa. Olin niin huolissani vakuuksien riittävyydestä, että luettelin lainaneuvotteluissa koko omaisuuteni aina rannekoruja myöten.

Pankki ei kuitenkaan ollut kiinnostunut korurasiani sisällöstä eikä minun tai puolisoni vanhempien lupaamista vierasvelkapanteista.

Pankkia ei kiinnostanut edes kesämökin panttikirja.

Meidät ohjattiin ottamaan asunnon myyntihinnan suuruinen bullet-laina siksi aikaa, että ASP-lainan saamisen ehdot täyttyisivät.

Kun myöhemmin olimme ostamassa sijoitusasuntoa, pankki hyväksyi mökin lainan vakuudeksi, mutta vaati ottamaan myös lisämaksullisen lainatakauksen.

Vuosia myöhemmin myimme kesämökin. Jouduimme käyttämään osan mökin kauppahinnasta kiinteistövakuuden vapauttamiseen.

Usein kysytyt kysymykset

Lopuksi vastaan vielä usein kysyttyihin kysymyksiin lainan vakuuksista.

Mistä saan lainaa irtainta omaisuutta vastaan?

Jos haluat ottaa lainaa koruja, taidetta tai keräilyesineitä vastaan, paras paikka on panttilainaamo.

Käykö auto autolainan vakuutena?

Pääsäätöisesti auto ei käy autolainankaan vakuutena. Osamaksusopimus on eri asia. Jos joudut maksuvaikeuksiin, auton alkuperäinen myyjä eli autoliike voi vaatia autoa takaisin itselleen.

Vaikeutuuko asunnon myyminen, jos se on lainan vakuutena?

Kokemusteni mukaan kiinteistön myyminen hidastuu, jos asuntoa on käytetty lainan vakuutena, muttei siitä tule ylitsepääsemättömän vaikeaa. Sovi pankin kanssa hyvissä ajoin siitä, että annat lainan vakuudeksi jotain muuta (sekä panttikirjojen siirrosta uudelle omistajalle).

Mihin pohjautuen reaalivakuuden vakuusarvo lasketaan?

Lainan vakuudeksi tarjottavan reaalivakuuden vakuusarvo lasketaan varovaisen markkina-arvon mukaan. Esimerkiksi pellon arvo selvitetään paikkakunnan aiempien maakauppojen perusteella. Metsän arvoon vaikuttaa puuston määrä. Yrityskiinteistöjen osalta tutkitaan esimerkiksi tuottoarvoa.

Kuinka panttikirja kuoletetaan?

Panttikirjaa ei tarvitse kuolettaa velan maksun jälkeen, koska samaa panttikirjaa voi käyttää lainan vakuutena myöhemminkin. Jos kuitenkin päätät kuolettaa panttikirjan, hae kuoletusta Maanmittauslaitokselta.

Etusivu » Lainatieto » Lainan vakuus
Vieritä ylös