Mietitkö, mitä tarkoittaa käänteinen asuntolaina, vai onko sinulla jo suunnitelmissa ottaa käänteinen laina asuntoa vastaan?
Molemmissa tapauksissa kannattaa lukea tämä tietopaketti käänteisestä asuntolainasta.
Ensin kerron perusteellisesti siitä, mikä on käänteinen asuntolaina. Sen jälkeen esittelen eri pankkien käänteiselle asuntolainalle asettamat ehdot ja ohjeistan niiden kilpailutukseen.
Lopuksi pohdin sitä, kannattaako käänteinen asuntolaina vai ei, ja sitten vastaan usein kysyttyihin kysymyksiin.
Mitä tarkoittaa käänteinen asuntolaina?
Kaikki tietävät, mitä asuntolaina tarkoittaa, mutta monikaan ei ole ihan varma siitä, mitä tarkoittaa käänteinen asuntolaina.
Käänteinen asuntolaina on laina asuntoa vastaan.
Pankki arvioi ensin asunnon arvon.
Sen jälkeen se voi antaa käänteistä asuntolainaa 30-75 % asunnon arvosta (vaihtelee pankki- ja tapauskohtaisesti).
Tarjolla on kolmenlaista käänteistä asuntolainaa:
- Tilille maksettava kertasumma
- Kiinteistä nostoeristä muodostuva
- Joustava luotto
Laina-aika voi olla esimerkiksi 10 vuotta. Laina-ajan päätyttyä laina maksetaan pois kerralla.
Käänteisen asuntolainan laina-aika on siis kokonaisuudessaan lyhennysvapaa: laina-aikana lainasta maksetaan vain korot ja kulut!
Se, että suuruudeltaan esimerkiksi 50 000 euroa oleva laina maksetaan kerralla takaisin, tarkoittaa usein sitä, että asunto pitää myydä.
Toki käänteisen asuntolainan voi maksaa muillakin varoilla kuin asunnon myynnistä saaduilla.
Jos lainanottaja kuolee kesken laina-ajan, ei perikunnankaan ole pakko myydä asuntoa.
Perilliset voivat päättää, että laina maksetaan kerralla esimerkiksi perinnönjättäjän muusta varallisuudesta.
Asunto on käänteisen asuntolainan suurin ja mahdollisesti ainoa vakuus.
Se on pankin tae siitä, että käänteinen laina maksetaan kerralla pois laina-ajan päätyttyä.
Jos pankkisi ei usko asunnon menevän hyvin kaupaksi laina-ajan päätyttyä, se ei myönnä lainaa.
Pankki voi myös olla eri mieltä kanssasi asunnon markkinahinnasta ja vakuusarvosta.
Varaudu siis siihen, että pankkisi tarjoama lainasumma käänteiselle asuntolainalle on ehkä vain puolet siitä, mitä odotit voivasi saada.
Millaisia vaihtoehtoja käänteiselle asuntolainalle on?
Vakuudeton kulutusluotto on oivallinen vaihtoehto käänteiselle asuntolainalle.
Laina ilman asuntoa sen vakuutena järjestyy helposti ja nopeasti, sillä aikaa ei kulu asunnon arvosta neuvottelemiseen tai erilaisten asiakirjojen hankkimiseen.
Lainaa maksetaan takaisin jo laina-aikana omaan budjettiin sopivilla kuukausierillä, joten asuntoa ei tarvitse myydä laina-ajan päättyessä erääntyvän kertalyhennyksen takia.
Lainoja vertailemalla voit löytää vakuudettoman kulutusluoton, minkä korko on vain noin 4 %.
Lainojen vertailussa voi myös käyttää siihen erikoistunutta palvelua, joka hoitaa kymmenien pankkien kilpailutuksen puolestasi.
Parhaita vaihtoehtoja ovat kokemuksieni mukaan alle olevat:
Jokaisen palvelun kautta voi hakea myös lainaa eläkeläiselle. Ainoa, jolla on yläraja hakijan iälle, on Zmarta (75 vuotta).
Bluestepin asuntovakuudellinen kulutusluotto
Bluestep on poikkeuksellinen toimija Suomen lainamarkkinoilla.
Bluestep voi antaa lainaa asuntoa vastaan myös heille, joille pankki on antanut kielteisen luottopäätöksen. Kyseistä lainaa lyhennetään kuukausittain ihan tavalliseen tapaan.
Kyseinen ruotsalaispankki sopii erityisesti siltarahoituksen tarjoajaksi ennen parempiehtoisen rahoituksen järjestymistä.
Mistä laina asuntoa vastaan järjestyy? Katso vertailu
Käänteistä asuntolainaa voi hakea ainakin OP:sta, Aktiasta, Hyposta, Danskesta ja Nordeasta.
Vertailin näiden pankkien käänteisiä asuntolainoja puolestasi. Katso alapuolisesta taulukosta, millainen laina asuntoa vastaan mistäkin pankista voisi järjestyä.
| Aktia | OP | Hypo | Nordea | Danske | |
|---|---|---|---|---|---|
| Lainamäärä | Max. 50 % asunnon arvosta | Max. 50 % asunnon arvosta | Ei tiedossa | Ei tiedossa (min. 20 000 €) | Max. 50 % asunnon arvosta |
| Laina-aika | Max. 10 v | Max. 10 v | Yleensä 20 v | 10 v | Max. 10 v |
| Mahdollisuus pidentää laina-aikaa | Kyllä | Ehkä | Kyllä | Ehkä | Kyllä |
| Järjestely | 800 € | 120 € | 100 € + liittymismaksu 300 € | 0 € | 0,60 % lainasta (min. 300 €) |
| Korko (esimerkki) | 12 kk Euribor + 1,50 % | Kiinteä 5,964 % | 12 kk Euribor + marginaali | 12 kk Euribor + 3,50 % | 12 kk Euribor + 1,25 % |
| Tilinhoitomaksu | 2,90 €/kk | 2,50 €/kk | 2,20 €/kk | Sopimusmaksu 6 €/kk Lisäksi velallisella oltava tili Nordeassa (hinta 2 €/kk) | 2,70 €/kk |
| Ehdot | Velaton tai lähes velaton | Velaton tai lähes velaton | Pääsääntöisesti Helsingin kantakaupungissa oleva velaton osake | Velaton tai lähes velaton | Velaton tai lähes velaton |
| Nimi | Käänteinen asuntolaina | Kodinomistajan laina | Käänteinen asuntolaina | KotiJousto | Kotilaina |
| Lainamuoto | Kertalaina | Kertalaina tai erissä maksettava | Ei tiedossa | Kertalaina tai erissä maksettava | Kertalaina tai erissä maksettava |
Tiedot kerätty kesäkuussa 2024. Tarkastathan ajankohtaiset hinnat aina pankin sivustolta.
Käänteisen asuntolainan korko lasketaan tapauskohtaisesti, joten laitoin vertailutaulukkoon pankin tarjoamassa esimerkkilaskelmassa olevan koron. (Hypo ei valitettavasti tällaista esimerkkilaskelmaa tarjonnut käänteistä asuntolainaa esitellessään.)
Esimerkkikorkojen perusteella pienin korko voisi löytyä Danskelta, kun taas kallein korko olisi Osuuspankilla.
Lisäksi Osuuspankki ei myönnä lainaa kovinkaan helposti.
Nordea on hiljattain uudistanut oman käänteisen lainansa.
Sen aiemmin tarjoamasta käänteisestä asuntolainasta käytettiin nimitystä AsuntoJousto. AsuntoJousto-lainan järjestelypalkkio oli 100 euroa ja sen korko Prime + 2,50 prosenttia.
Vielä tässä vaiheessa en osaa sanoa, saako Nordeasta lainan helposti nyt vai ei.
Miten kilpailuttaa käänteiset asuntolainat?
Niin tavallisen kuin käänteisenkin asuntolainan kilpailutus on tärkeää, sillä pankkien välillä on suuria hintaeroja.
Pyydä tarjous käänteisestä asuntolainasta vaikka kaikilta yläpuolisen taulukon pankeilta.
Vertaa tarjottuja lainoja sitten ainakin näiden seikkojen perusteella:
- Sopimuksen ehdot
- Korko
- Tilinhoitopalkkio
- Järjestelypalkkio
- Paljonko saat laina-aikaa ja voiko sitä pidentää
- Onko kyse kertalainasta, erissä maksettavasta lainasta (huomioi mahdolliset nostopalkkiot!) vaiko limiittiluotosta
Voit vertailla myös sitä, mitä mieltä eri pankit ovat asuntosi arvosta ja sitä, kuinka suuren lainan vakuudeksi asunnosta niiden mielestä on.
Kenelle käänteinen laina sopii?
Käänteinen laina on tarkoitettu seniori-ikäisille, jotka haluavat käyttää asunnossa kiinni olevaa varallisuutta.
Asunnon ei aina tarvitse olla täysin velaton, jotta osan asuntovarallisuudesta voisi muuttaa käteiseksi, millä jatkaa eläkettä tai maksaa isompia menoeriä.
Käänteisestä asuntolainasta voivat hyötyä nuoremmatkin henkilöt, jotka omistavat velattoman tai lähes velattoman kodin.
Kannattaako käänteinen asuntolaina?
Käänteisen asuntolainan tarjoaminen Suomessa alkoi 2000-luvun alussa.
Käänteisessä asuntolainassa ei ole mitään hämäräperäistä. Kuten Finanssiala ry:n lakimies Antti Laitila tässä toteaa, käänteinen asuntolaina on asuntovakuudellinen kuluttajaluotto, josta säädetään kuluttajansuojalaissa.
Saatat kuitenkin pohtia, kannattaako käänteinen asuntolaina.
Sitä, millainen laina on itselle hyvä, tulee tietenkin pohtia oman tilanteen pohjalta.
En siis voi antaa sinulle suoraa vastausta, mutta kokosin alle listat siitä, millaisia hyviä ja huonoja puolia käänteisellä asuntolainalla on.
Hyödyt käänteisestä asuntolainasta:
- Mahdollistaa asumisen omassa kodissa myös eläkkeellä, vaikka esimerkiksi terveydenhoitokulut kasvaisivat
- Mahdollistaa asunnon vaihdon: uuden asunnon väliraha voidaan maksaa käänteisenä asuntolainana
- Mahdollistaa asunnon lunastamisen itselle esimerkiksi avioeron jälkeen
- Mahdollistaa asunnon peruskorjauksen, millä voi nostaa asunnon arvoa
- Mahdollistaa esimerkiksi sijoitusasunnon ostamisen velkarahalla (silloin korot ovat 100 % verovähennyskelpoisia!)
- Jos asunnon arvo on laina-aikana kasvanut, voi käyttää ylijäävät rahat mielensä mukaan
- Erissä nostettava käänteinen asuntolaina on verotonta lainan ennakkoa silloinkin, kun se maksetaan tilille kuukausittaisina pääomatuloina
- Asunnon voi yleensä myydä tai vuokrata kesken laina-ajan
Mahdolliset haitat käänteisestä asuntolainasta:
- Yleensä laina-aikana maksetaan vain korkoja ja tilinhoitopalkkioita: lainan todellinen hinta unohtua, ja lainaa voi erehtyä pitämään edullisempana kuin se on
- Myös käänteiset lainat ovat alttiina viitekorkojen kasvulle
- Mikä tahansa asunto ei kelpaa lainan vakuudeksi
- Asunnon markkina-arvon laskeminen voi johtaa siihen, että lainasaldo on laina-ajan päättyessä asunnon myyntihintaa suurempi
- Pankissa ei ehkä suostukaan jatkamaan laina-aikaa ensimmäisen sopimuskauden jälkeen: käytännössä tämä voi tarkoittaa asunnon myyntiä toivottua aiemmin
- Käänteisen asuntolainan ottaminen pienentää perintöä
- Jos perikunta ei pääse yhteisymmärrykseen lainan vakuudeksi annetun asunnon myymisestä, on hankala päättää, miten laina maksetaan takaisin
Aion nyt käyttää tilaisuuden korostaakseni erästä asiaa.
Muista, että laina, jonka vakuutena oma asunto on, ei ole ilmainen.
Maksat lainasta kuukausittain korkoa. Samassa yhteydessä sinulta veloitetaan myös tilinhoitomaksu, minkä tyypillinen määrä on 2,50 euron tuntumassa.
Tarjoan tässä esimerkiksi Aktian sivuilla olevan lainaesimerkin, mistä käyvät ilmi käänteisellä asuntolainalla olevat korot, kulut ja kokonaishinta:
“luotto 80 000 €, luottoaika 10 vuotta, korko 12 kk Euribor + 1,50 %, käsittelykulut 2,30 €/kk, toimitusmaksu 800 €. Esimerkkilaskelman todellinen vuosikorko on 5,45 % (laskettu 6.1.2024) ja maksettava kokonaissumma on 122 335,30 €.”
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että käänteisen asuntolainan hinta olisi 13 245,75 € (kokonaishinta miinus alkuperäinen lainasumma).
Huomaathan, että korkoja voidaan nostaa laina-aikana. Jos et voi maksaa lainan kasvaneita korkoja muiden menojesi lisäksi, tulee sinun ehkä muuttaa kodistasi odotettua aiemmin.
Jos kohtaat taloudellisia vaikeuksia, muista selvittää mahdollisuutesi erilaisiin tukiin. Esimerkiksi Kelan asumistuen avulla voi saada apua asumiskustannuksista selviämiseen.
Käänteinen asuntolaina kokemuksia
Kuten yläpuolisesta Maailmanpankin julkaisemasta kuvasta käy ilmi, pankkilainalla rahoitettu omistusasuminen on yleistä Suomessa ja muissa Pohjoismaissa.
Oman kodin ostaminen – vaikka lainarahalla – onkin yleensä hyvä päätös, sillä omistusasuminen on usein vuokralla asumista edullisempaa.
Lisäksi asunnon arvon voi usein odottaa kasvavan, joten omistusasuminenkin voi olla asuntosijoittamista.
Arvonnousu tosin realisoituu vasta, kun myy kodin.
Käänteisellä asuntolainalla voit käyttää seinissä kiinni olevaa varallisuutta ilman kodin myymistä ja siitä pois muuttamista.
Juuri tämän seikan käytännöllisyys korostui, kun luin käänteinen asuntolaina -kokemuksia verkosta.
Lisäksi kehutaan jopa 10 vuoden lyhennysvapaata ja sitä, ettei lainan takaisinmaksun onnistumisesta tarvitse olla käytännössä kovinkaan huolissaan:
”Kuuden vuoden kuluttua lapseni ovat jo niin isoja, etteivät enää asu kotona, enkä itsekään tarvitse noin isoa asuntoa. Silloin myyn sen ja pankki saa rahansa takaisin”..
Jos kodin markkina-arvo ei olisi hyvä, jäisivät tällaiset lainat saamatta.
Tavallaan pankkien luotonantopolitiikka suojaa asiakasta maksuvaikeuksilta.
Lainan voi maksaa ennenaikaisesti takaisin, mutta tämä ei vaikuttaisi olevan kovinkaan tyypillinen ratkaisu.
Käänteinen asuntolaina voi olla oivallinen ratkaisu eläkeläiselle, joka suunnittelee muuttavansa lähiaikoina palvelutaloon.
Käänteisessä asuntolainassa on hänen tilaisuutensa saada lisää käyttövaraa arkeen.
Käänteistä asuntolainaa otetaankin usein remonttia tai lääkärikuluja varten.
Eräs verkkokeskustelija oli saanut täten lainaa perintöveron maksamiseen.
Löytämieni lähteiden perusteella käänteistä asuntolainaa voi käyttää myös sijoituksiin, matkusteluun ja esimerkiksi lasten tukemiseen taloudellisesti.
Käänteistä asuntolainaa (korko ehkä 1,50 %) käytetään esimerkiksi pörssiosakkeiden (keskimääräinen tuotto noin 7 prosenttia) ostamiseen.
Huomasin kuitenkin, että käänteinen asuntolaina voi useissa tapauksissa jäädä saamatta, kuten tässä kerrotaan:
Usein kysytyt kysymykset
Seuraavaksi vastaan kysymyksiin, joita käänteiset lainat usein herättävät.
Miten käänteinen asuntolaina ja asuntovakuudellinen laina eroavat?
Käänteiset asuntolainat ja asuntovakuudelliset lainat tarkoittavat samaa asiaa. Ainoa tyypillinen ero on se, että ensiksi mainittu on kerralla pois maksettava bullet-laina, ja jälkimmäistä lyhennetään kuukausittain.
Mitä, jos velallinen kuolee ennen käänteisen asuntolainan maksamista?
Kuolinpesän tulee maksaa laina pois. Tähän käytetään usein asunnon myynnistä saatavaa rahaa tai vainajan muuta varallisuutta, mutta muitakin mahdollisuuksia on aina.
Onnistuuko laina asuntoa vastaan, jos kyseessä on kiinteistö?
Kaikki tässä artikkelissa esitellyt pankit saattavat antaa käänteistä asuntolainaa myös omakotitaloa vastaan.
Onko käänteisessä asuntolainassa ikäraja?
Käänteistä asuntolainaa voivat periaatteessa hakea kaikenikäiset, mutta osa pankeista myöntää lainan pääsääntöisesti vain senioreille.
Kannattaako hyödyntää käänteistä asuntolainaa?
Pohdi käänteisen asuntolainan hyviä ja huonoja puolia omalla kohdallasi, ennen kuin päätät hyödyntää käänteistä asuntolainaa. Jos sinulla on sopivat vakuudet lainan vakuudeksi, voit hakea myös tavallista vakuudellista luottoa, minkä ehdot voivat olla paremmat. Voit maksaa lainan pois kerralla tai kuukausittaisilla lyhennyksillä.