Asunnon ostajan muistilista: Selkeä opas uuden asunnon ostoon 2024

Onko edessä asunnon osto?

Asunnon ostaminen on jännittävää, ja muistettavia asioita on paljon.

Alle laatimani asunnon ostajan muistilista auttaa sinua muistamaan kaikki tärkeät asiat.

Lisäksi tämä asunnon osto-opas kertoo kaiken siitä, miten asunnon ostoprosessi etenee aina tarjouksen tekemisestä avainten luovutukseen asti.

Miten asunnon osto etenee?

Saan sivutuloja asuntosijoittamisen avulla. Olen ostanut elämäni aikana useita asuntoja (ja työskennellyt pankissa), joten tiedän, miten asunnon osto etenee.

Listasin alle tärkeimmät vaiheet asunnon ostamiseen liittyen. Listan alla käsittelen joka kohdan tarkemmin ja annan vinkkejä asunnon ostoon.

Asunnon ostaminen etenee näin:

1. Päätä, millaisen asunnon haluat ostaa ja mikä on budjettiisi sopiva hinta
2. Hanki lainalupaus
3. Aloita sopivan asunnon etsiminen
4. Asuntonäyttö ja asiakirjojen tutkiminen huolellisesti
5. Tee ostotarjous
6. Asuntokauppa ja avaimien luovutus

Esivalmistelut ja päätöksenteko

Aivan ensimmäiseksi kannattaa lukea tämä asunnon ostajan opas, jotta tiedät, mitä sinulla on edessä.

Tämä sopii myös ensiasunnon ostajan oppaaksi, koska käsittelen asiat ymmärrettävästi ja selitän kaupassa käytettävät termit.

Seuraavaksi on aika päättää, millaisen asunnon haluat ostaa ja missä sen pitää sijaita.

Selvitä sitten, minkä hintaiseen asuntoon sinulla on varaa.

Aloita viimeistään tässä vaiheessa asuntosäästäminen, sillä on melko harvinaista saada asuntolainaa ilman säästöjä.

Jos täytät ASP-lainan ehdot, kannattaa sinun mielestäni avata ensi tilassa asuntosäästöpalkkiotili.

Mieti myös sitä, kuinka paljon voit maksaa asunnon ylläpitokustannuksista.

Lainalupauksen hankkiminen

Jotta voit tehdä nopeasti tarjouksen asunnosta, sinulla pitää olla voimassa oleva lainalupaus.

Se tarkoittaa sitä, että pankki lupaa myöntää sinulle tietyn suuruisen asuntolainan.

Alustava lainalupaus ei ole sama asia kuin lopullinen lainatarjous, mutta jo pelkän lupauksen myötä olet etulyöntiasemassa muihin ostajaehdokkaisiin nähden.

Aloita lainalupauksen hankkiminen kilpailuttamalla asuntolaina, eli lähettämällä asuntolainahakemus mahdollisimman monelle pankille.

Täytä hakemus arvioitujen summien perusteella, jos ostettava asunto ei ole vielä löytynyt.

Sovi sitten pankin/pankkien kanssa lainaneuvottelusta.

Lainaneuvotteluissa käsitellään esimerkiksi seuraavia aiheita:

• Kuinka paljon saa asuntolainaa yksin tai yhdessä toisen kanssa
• Mitä vakuuksia tarvitaan ja paljonko on omarahoitusosuus
• Onko asuntolainan tyyppi tasalyhenteinen laina, tasaerälaina vaiko annuiteettilaina
• Mikä on asuntolainan korko ja halutaanko se suojata korkokatolla
• Arvioitu takaisinmaksumaksuaika ja kuukausierä
• Pankin takaisinmaksuturvavakuutuksen hinta ja hyödyt

Lainalupaus on ilmainen ja ei-sitova.

Lainalupaus muuttuu lopulliseksi lainatarjoukseksi sitten, kun sopiva asunto on löytynyt ja olet toimittanut pankille kaikki tiedot kohteesta.

Sopivan asunnon etsiminen

Asuntoon liittyy erilaisia vaatimuksia riippuen siitä, onko kyseessä oman kodin osto, vuokra-asunnoksi tulevan asunnon ostaminen vaiko kenties asuntojen flippaus.

Tärkeimpiä asioita ovat yleensä:

• Sijainti
• Koko ja pohjaratkaisu
• Hinta
• Rakennusvuosi ja kunto
• Lämmitysmuoto

Muista ottaa selvää tulevista remonteista.

Remonteista koituu aina lisäkuluja, mikä voi tarkoittaa remonttilainan tarvetta.

Taloyhtiön remontit maksetaan taloyhtiölainalla, mitä osakkaat maksavat takaisin kuukausittaisen rahoitusvastikkeen muodossa.

Taloyhtiölainan voi ottaa omiin nimiin, jos saa pankista tarpeeksi edullista lainaa.

Sopivaa asuntoa voi etsiä näillä vinkeillä:

• Tee hakuvahti kaikille asunnonmyyntisivustoille
• Tee ostotoimeksianto (tällöin ostaja maksaa välityspalkkion)
• Verkostoidu kiinteistövälittäjien kanssa kuullaksesi asunnoista jo ennen niiden tuloa julkiseen myyntiin

Tässä vaiheessa on hyvä alkaa valmistella myös nykyisen asuntosi myyntiä, jos kyseessä ei ole ensimmäisen asunnon osto.

Asuntonäyttö ja kohteen asiakirjoihin tutustuminen

Kun sopiva asunto löytyy, varaa reilusti aikaa asuntonäyttöön.

Vinkkejä siihen, mitä kysyä asuntonäytössä:

• Onko putkiremontti tehty? Jos, niin miten?
• Entäpä muut isot remontit (kuten salaoja- ja kattoremontti)?
• Onko asunnossa tai naapuriasunnossa ollut vesivahinkoa?
• Onko kuntotarkastus ja kosteustarkastus tehty?
• Onko asbestikartoitus tehty (vaikuttaa tuleviin remontteihin)?
• Millaiset säilytystilat? Kuuluuko asuntoon autopaikka?
• Millainen naapurusto ja mitä palveluita on lähellä?
• Onko tontti oma vai vuokrattu? Onko rakennusoikeutta jäljellä?
• Onko lähistöllä käynnissä rakennushankkeita, mitkä voisivat vaikuttaa asunnon arvoon?
• Jos asunnossa asutaan, milloin asunnon vapautuminen “sopimuksen mukaan” tapahtuisi?
• Miltä asunnossa tuoksuu? Kuuluuko sisälle melua? Maistuuko hanavesi raikkaalle (oman vedensuodatusjärjestelmän hankinta voi maksaa tuhansia euroja)?

Muista myös tutustua asunnon asiakirjoihin huolellisesti.

Asunto-osakkeen papereita ovat:

• Isännöitsijäntodistus
• Taloyhtiön viimeisin tilinpäätös ja mahdollinen talousarvio
• Yhtiöjärjestys
• PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma tai vastaava kunnossapitotarveselvitys
• Energiatodistus
• Pohjapiirros
• Mahdollinen vuokrasopimus

Omakotitalon asiakirjoja ovat:

• Lainhuutotodistus
• Kiinteistörekisteriote ja karttaote
• Rasitustodistus
• Energiatodistus
• Rakennuslupiin liittyvät asiakirjat
• Mahdollinen vuokrasopimus
• (Kuntotarkastus)

Olen joskus ostanut kiinteistön, minkä laajennusosalle ei ollut rakennuslupaa. Dokumentit kannattaa siis tutkia erityisellä huolella, vaikka mukana olisi välittäjä.

Asunnon hinnasta neuvotteleminen (tinkiminen ja tarjouksen tekeminen)

Asunnon ostoon kuuluu tinkiminen asunnon hinnasta.

(Poikkeus on niin sanottu tarjouskauppa: silloin ostajat tekevät lähtöhintaa kalliimpia tarjouksia.)

Tinkimiseen ei ole yhtä oikeaa tapaa.

Se, paljonko asunnosta kannattaa tarjota, riippuu muun muassa:

• Toteutuneista myyntihinnoista samalla alueella
• Asunnon kysynnästä ja mahdollisista muista tarjouksista
• Asunnon kunnosta
• Omasta kiinnostuksen asteesta ja maksuvalmiudesta

Jos aiot oikeasti ostaa kohteen, on ensimmäinen askel tarjouksen tekeminen asunnosta.

Asunnon ostotarjous voidaan tehdä joko ehdollisena tai ehdottomana.

Ehdollisen tarjouksen ehtoina on yleensä 1-2 ehtoa näistä:

• Rahoitusehto (eli lainan saaminen asuntoa varten)
• Ostajaehdokkaan oman asunnon myynti (kuitenkin tietyn ajan sisällä)
• Kosteusmittaus
• Kuntotarkastus (sopimuksen mukaan myyjän ja/tai ostajan kustannuksella: huomaa, että voit pyytää myyjältä tarkastuksen mukaisia korjauksia)

Ostotarjoukseen tulee merkitä myös esimerkiksi:

• Arvio siitä, koska kauppa tehdään
• Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
• Ostajan ja myyjän henkilötiedot (varaudu todistamaan henkilöllisyytesi)
• Tarjouksen voimassaoloaika (yleensä korkeintaan muutaman päivän)
• Varainsiirtoveron maksuhetki
• Käsirahan (enintään 4 % tarjotusta hinnasta) tai sopimussakon määrä

Kun olet jättänyt tarjouksen, jää odottamaan vastausta esimerkiksi sähköpostiisi.

Myyjän on kerrottava pian, hyväksyykö vai hylkääkö hän tarjouksen, vai esittääkö hän kenties vastatarjouksen.

Vastatarjous voi olla voimassa vain vuorokauden verran, joten päätä pian, hylkäätkö vai hyväksytkö vastatarjouksen.

Mikäli ostotarjouksen ehtona oli kuntotarkastuksen teettäminen, voitte alkaa etsiä kuntotutkijoita esimerkiksi FISE:n pätevyysrekisteristä.

Ostotarjous on aina sitova.

Jos vetäydyt kaupasta muusta kuin ostotarjouksen ehdoksi merkitystä syystä, sinun on maksettava myyjälle sopimussakko.

Sopimussakko voi olla jopa 4 % asunnon kauppahinnasta.

Jos myyjä vetäytyy kaupasta, vaikka on jo hyväksynyt tarjouksen, hänen on maksettava sopimussakko ostajalle.

Kauppakirjan tekeminen

Ostajan pitää saada nähdä kauppakirjaluonnos etukäteen. Tarkasta silti myös kaupantekotilaisuudessa, mitä olet allekirjoittamassa.

Kauppakirjaluonnos pitää toimittaa myös ostajan pankille yhdessä muiden asiakirjojen kanssa.

Kaupan tekeminen ei onnistu, elleivät asunnon kaikki omistajat (tai näiden edunvalvojat) ole antaneet siihen suostumusta. Suostumusta tarvitaan toisinaan myös ulosottoviranomaiselta.

Kauppa solmitaan yleensä ostajan pankissa.

Mikäli ostaa asunnon ilman lainaa, kaupan solmiminen onnistuu periaatteessa missä tahansa.

Kaupantekotilaisuudessa paikalla ovat ostaja, myyjä sekä mahdollinen välittäjä. Kiinteistön kaupassa tarvitaan myös kaupanvahvistajaa.

Asuntokauppa voidaan nykyään hoitaa täysin digitaalisesti.

Olitpa kaupantekotilaisuudessa verkossa tai konttorissa, varaudu todistamaan henkilöllisyytesi.

Kaupantekotilaisuudessa hoidetaan ainakin nämä asiat:

• Kauppakirjan allekirjoitus
• Asunnon kauppahinnan maksaminen myyjälle (mahdollisesti myös yhtiölainan maksaminen asuntokaupan yhteydessä)
• Omistus- ja yleensä myös hallintaoikeuden siirto ostajalle
• Usein myös varainsiirtoveroilmoituksen tekeminen ja varainsiirtoveron maksaminen
• Avainten luovutus
• Mahdollisen kaupanvahvistajan palkkion maksaminen (tyypillisesti ostaja ja myyjä maksavat sen puoliksi)

Jos kyseessä on ensiasunnon ostaminen, olet tietyin ehdoin ollut vapautettu varainsiirtoveron maksamisesta. Ensiasunnon verovapaus kuitenkin poistui 1.1.2024.

Kiinteistön ostajalle syntyy lisäkustannuksia myös pakollisen lainhuudon hakemisesta.

Lainhuuto maksaa 161 euroa per kiinteistö (vuonna 2024).

Jos kohde muodostuu useista kiinteistöistä erillisillä kiinteistötunnuksilla, maksat lainhuudon joka kiinteistöstä.

Omakotitalon ostajan tulee myös ensi tilassa siirtää kaikki sopimukset (kuten auraus- ja jätesopimukset) omiin nimiinsä.

Laatimani muuttajan muistilista auttaa muistamaan kaiken tarvittavan muuttoon liittyen.

Seuraavaksi tässä asunnon osto oppaassa siirrytään tarkastelemaan asuntokaupan termejä.

Sanaselitysten alta löytyy vielä muistilista asunnon ostajalle sekä vastauksia usein kysyttyihin kysymyksiin.

Asunnon ostajan opas hankaliin termeihin

Asuntojen ostamiseen liittyy monia erityistermejä.

Laadin alle osake- ja kiinteistökauppojen termejä koskevan oppaan.

• Myyntihinta eli kauppahinta: Summa, minkä ostaja maksaa myyjälle
• Velaton hinta: Kauppahinta + taloyhtiölainan osuus
• Omarahoitusosuus: Yleensä 5-30 % kauppahinnasta (loppuosalle voit hakea asuntolainaa)
• Sijoitusasunto velkavivulla: Sijoitusasunnon ostaminen lainarahalla
• Lainakatto: Pankista saatava maksimimäärä asuntolainaa
• Asunnon vakuusarvo: Ostettava asunto on tyypillisesti asuntolainan suurin vakuus (voit saada lainaa noin 70 % asunnon arvosta – laske vakuusarvo tapauskohtaisesti)
• Hoitovastike: Kuukausittainen summa, jolla katetaan taloyhtiön ylläpitokuluja
• Rahoitusvastike: Mahdollisen taloyhtiölainan kuukausittainen maksuerä (jos maksat taloyhtiölainan pois, rahoitusvastiketta ei peritä)
• Yhtiövastike: Muodostuu hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta
• Käsiraha: Ostajalta voidaan pyytää käsirahaa ostotarjouksen yhteydessä, ja se on kauppahinnan ensimmäinen erä
• Varainsiirtovero: Suomessa pitää maksaa 2-4 % veroa asunto-osakkeen tai kiinteistön omistusoikeuden siirtyessä
• Isännöitsijäntodistus: Kertoo muun muassa rakennuksen iän ja asunto-osakkeen pinta-alan
• Yhtiöjärjestys: Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys (missä mainitaan esimerkiksi sijainti ja vastikkeen maksuperusteet)
• Taloyhtiön lunastusoikeus: Yhtiöllä on oikeus lunastaa huoneisto kaupan jälkeen, jolloin kauppa mitätöityisi
• Maakaari: Kiinteistökaupassa keskeisin laki on maakaari, mikä määrää esimerkiksi asiakirjojen muotoseikat (asunto-osakkeen kaupassa keskeisin laki on asuntokauppalaki)
• Ostajan selonottovelvollisuus: Ostajan pitää tutustua kohteeseen eikä hän voi vedota virheenä seikkaan, mistä hänen on voitu olettaa olevan tietoinen
• Myyjän tiedonantovelvollisuus: Myyjän on ilmoitettava kaikista tiedossaan olevista vioista ja puutteista, joita ei havaitse tavallisessa tarkastuksessa
• Salainen virhe: Myyjä tai ostaja ei ole tiennyt virheestä kaupantehohetkellä, eikä virhettä ole havaittu myöskään kuntotarkastuksessa

Lue lisää uuden tai käytetyn asunnon virheistä, vahingonkorvauksista ja muista ratkaisuvaihtoehdoista Kilpailu- ja kuluttajaviraston sivuilta.

Asunnon ostajan muistilista

Tämä asunnon ostajalle suunnattu muistilista toimii samalla yhteenvetona kaikesta edellä käsitellystä.

Muistilista asunnon ostamiseen:

• Aloita asuntosäästäminen ajoissa (mieluiten ASP-tilille)
• Arvioi tarkasti takaisinmaksukykyäsi
• Hanki lupaus asuntolainasta jo etukäteen
• Älä ota asuntolainaa ilman kilpailutusta
• Etsi sopivaa asuntoa eri kanavien kautta
• Varaa aikaa asuntonäyttöön (tutustu myös säilytystiloihin)
• Esitä asunnosta rohkeasti kysymyksiä välittäjälle
• Tutustu asunnon ja taloyhtiön asiakirjoihin huolella ennen ostotarjouksen tekemistä
• Vaadi puolueettoman tahon tekemää kiinteistön kuntotarkastusta sekä mahdollisesti myös kosteusmittausta
• Jos saat vastatarjouksen, toimi nopeasti, ettei voimassaoloaika umpeudu
• Ota henkilöllisyysasiakirja mukaan kaupantekotilaisuuteen ja tarkasta kauppakirja ennen allekirjoitusta
• Jos välittäjä ei tee varainsiirtoveroilmoitusta puolestasi, tee se itse ja maksa varainsiirtovero

Seuraavilta riveiltä löytyy muutama sana asuntojen hintakehityksestä ja tulevista remonteista.

Asuntojen hintakehitys

Oheinen Ylen laatima kaavio kuvaa asuntojen hintakehitystä vuosina 2008-2022 pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Asuntojen hintakehitys on viime vuosina ollut melko tasaista.

Helsingissä asuntojen hinnat ovat nousseet myös viime vuosina, mutta lokakuussa 2022 Helsingin Sanomat uutisoi hintojen laskeneen.

Keskineliöhinta Helsingissä on silti jopa 4678 euroa (loppuvuonna 2023).

Artikkelin mukaan Suomen Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus pitää hintojen laskua odotettuna muun muassa viitekorkojen nousun takia.

Voi olla, että asuntojen hinnat alkavat lähiaikoina laskea muuallakin Suomessa, mutta hintakehitystä ei voi koskaan ennustaa varmasti.

Remontteihin varautuminen

Olipa kyseessä uudiskohde tai käytetty asunto, jossain vaiheessa sitä pitää remontoida.

Tulevista korjaustarpeista voi selvitä ilman lainaa, jos on kerryttänyt vararahastoa tarpeeksi.

Talousasiantuntijoiden mielestä on erittäin tärkeää säästää samalla, kun maksaa asuntolainaa. Olen itse samaa mieltä – ja kehotan myös sijoittamaan lainan maksun ohessa.

Tietyin väliajoin tehtäviä remontteja ovat esimerkiksi putkiremontti, kattoremontti ja julkisivuremontti.

Huollot, korjaukset ja remontit kannattaa teettää ajoissa, jottei talon rakenteisiin kehittyisi kosteusvaurioita.

Eri-ikäisten rakennusten riskirakenteisiin ja niistä mahdollisesti johtuviin kosteusvaurioihin kannattaa tutustua etukäteen esimerkiksi alan kirjallisuutta lukemalla tai jututtamalla kokenutta isännöitsijää.

Asunnon ostajien kannattaa tänä päivänä kiinnittää huomiota myös rakennuksen energiatehokkuuteen, kuten talon lämmitysmuotoon ja eristykseen.

Syynä ei ole vain energian hinta, vaan myös EU:n ilmastotavoitteet. Koska noin 40 % energiankulutuksestamme on peräisin rakennuksista, rakennuskantaa pitää alkaa remontoida koko EU:n alueella.

On arvioitu, että jopa 35 % Suomen rakennuskannasta tarvitsee energiaremonttia lähivuosina. Esimerkiksi öljylämmityksestä luopuminen voi maksaa tuhansia euroja.

Kodin remontteihin voi kuitenkin saada tukia.

Niitä ovat esimerkiksi kotitalousvähennys sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n korjausavustus iäkkäiden tai vammaisten asuntojen korjaamiseen.

Usein kysytyt kysymykset

Lopuksi vastaan asuntoa ostaessa usein mieleen juolahtaviin kysymyksiin.

Kannattaako uuden asunnon ostaminen?

Tämän oppaan ei ollut tarkoitus olla uuden asunnon ostajan opas: se vaatisi oman artikkelin. Lyhyesti sanottuna: uudiskohteen ostaminen voi olla kannattavaa, koska sinulla voi olla mahdollisuus räätälöidä asuntoa. Uudiskohteen kauppahinta on pieni, mutta taloyhtiölainaa on paljon. Siihen voi tosin saada useita vuosia lyhennysvapaata. Remonttejakaan ei ole luvassa pitkiin aikoihin.

Mitä ovat uudiskohteen ostaminen riskit?

Isoin riski uudiskohteessa lienee se, että rakennuttaja ei saakaan taloa valmiiksi ajoissa. Rakennuttaja voi periaatteessa mennä konkurssiin kesken kaiken. Mahdolliset virheet menevät usein joko takuun tai urakoitsijan vastuun piiriin. Huomaa, että jos aiot myydä asunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaan loppuessa, moni muu voi saada saman idean. Se voi laskea asuntojen hintoja taloyhtiössä.

Kannattaako asunnon ostaminen yksityiseltä?

Asunnon osto yksityiseltä on tuiki tavallista. Lähinnä vain uudiskohteet ostetaan yrityksiltä. Yksityisen myyjän vastuu piilevistä virheistä kestää lähtökohtaisesti 2 vuotta (huoneistot) tai 5 vuotta (kiinteistöt). Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia myös yksityishenkilöiden välisissä asuntokauppariidoissa. Voit myös viedä riita-asian tuomioistuinkäsittelyyn.

Onnistuuko asunnon osto ilman välittäjää?

Asunnon osto ilman välittäjää on täysin mahdollista, mutta omien kokemusteni mukaan välittäjästä on paljon apua. Hän huolehtii, että kaikki paperit ovat oikeassa paikassa oikeaan aikaan, ja että kaikki hoidetaan asianmukaisella tavalla. Välittäjän käyttö ei poista ostajan selonottovelvollisuutta eikä myyjän tiedonottovelvollisuutta.

Kerro jotain kerrostalon tai rivitalon ostossa huomioitavaa?

Kun ostat osakehuoneistoa, et varsinaisesti osta asuntoa, vaan ainoastaan asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita. Taloyhtiö omistaa rakennuksen ja osakkaat puolestaan yhdessä taloyhtiön. Muista ottaa selvää siitä, miten taloyhtiötä ja yhteisiä asioita on hoidettu. Tutustu esimerkiksi talousarvioon ja pitkän tähtäimen suunnitelmaan.

Kannattaako yhtiölainan maksaminen asuntokaupan yhteydessä?

Jokainen päättää itse, kannattaako yhtiölainan maksaminen asuntokaupan yhteydessä. Monet asuntosijoittajat eivät maksa yhtiölainaosuutta pois. Jos asunto tulee omaan käyttöön, kannattaa ainakin selvittää, saisiko lainalle paremmat ehdot, jos ottaisi lainan omiin nimiin. Aiemmin oman kodin asuntolainan korkovähennysoikeus teki tästä kannattavaa, mutta näillä näkymin korkovähennysoikeus koski viimeisen kerran vuotta 2022.