Kiinnostaako asuntojen flippaaminen?
Niin minuakin! Selvitin perinpohjaisesti, mitä on flippaus, ja laadin sitten tämän kattavan oppaan asuntojen flippaukseen.
Alta löydät pohdintaa muun muassa siitä, kannattaako asuntoflippaus. Kokosin alle myös kokemuksia asuntojen flippauksesta.
Mitä on flippaus?
Flippauksella (eng. flipping) tarkoitetaan omaisuuden ostamista ja sen mahdollisimman nopeaa jälleenmyyntiä ostohintaa kalliimmalla.
Asuntojen flippaaminen tarkoittaa kiinteistön tai asunto-osakkeen osto-, kunnostus- ja myyntiprosessia, millä pyritään saamaan mahdollisimman suuri voitto mahdollisimman nopeasti.
Asunnon remontti on olennainen osa flippausta, koska remontin avulla voidaan nostaa asunnon arvoa merkittävästi.
Flippaus on siis yksi asuntosijoittamisen strategia.
Siihen, mitä on flippaus, löytyy toki muitakin vastauksia.
Jos kysytään esimerkiksi Antti Tuiskulta, vastaus voi olla “positiivisella tavalla sekoamista” – näinhän Tuisku laulaa kappaleessa Peto on irti.
Yliopistomaailmassa flippauksella tarkoitetaan käänteistä lähestymistapaa opetukseen.
Tässä artikkelissa käyn kuitenkin läpi sitä, mitä tarkoittaa että flippaa asuntoja.
Millainen on hyvä flipattava asunto?
Aivan ensimmäiseksi tulee löytää ja ostaa flippattavaksi sopiva kohde.
Hyvä flipattava asunto on sellainen, minkä voi saada myytyä eteenpäin tuntuvalla voitolla.
Asunto voi olla myös huonokuntoinen, jos budjetti ja omat remonttitaidot sen sallivat.
Huonokuntoisen asunnon arvo voi nousta reilusti remontin avulla.
On hyvä, jos taloyhtiön isot remontit (kuten linjasaneeraus) on jo tehty. Ostajat etsivät usein asuntoa, mihin ei ole vähään aikaan tulossa isoja remontteja.
Toinen vaihtoehto on ostaa asunto juuri ennen isoa remonttia (kuten putkiremonttia) ja laittaa asunto myyntikuntoon remontin aikana.
Monien asiantuntijoiden mukaan flippaukseen sopii parhaiten kaksio tai pienehkö kolmio.
Muita tärkeitä asioita flippauskohdetta valitessa ovat:
- Hyvä pohjaratkaisu
- Hyvä sijainti palveluiden lähellä
- Mieluiten muuttovoittokunta, jolla asuntojen hintojen odotetaan nousevan tai vähintäänkin pysyvän ennallaan
- Hyvin hoidettu taloyhtiö
Flippaajat verkostoituvat usein kiinteistövälittäjien kanssa. Näin he saavat tietää hyvistä kohteista jo ennen kuin ne tulevat julkiseen myyntiin.
Muita tapoja etsiä flippaukseen soveltuvia kohteita ovat:
- Asunnonmyyntisivustojen hakuvahdit
- Ostoilmoitukset ja ostotoimeksiannot
- Tukkuostajilta ostaminen
Millaista remonttia flippauksessa tarvitaan?
Riippuu asunnosta, millaisen remontin se tarvitsee.
Ainakin keittiön ja kylpyhuoneen remontoimista pidetään varsin tärkeänä flippauksessa. Lisäksi kaikki kuluneet pinnat kannattaa uusia.
Remontoi asunto valoisaksi ja helppohoitoiseksi. Kannattaa suosia suhteellisen neutraalia tyyliä ja laadukkaita materiaaleja sekä kodinkoneita.
Asuntoon voi tehdä esimerkiksi tehosteseinän, mutta liian persoonalliset ratkaisut voivat karkottaa ostajaehdokkaita.
Esimerkkejä uusittavista kohteista asunnon flippauksen yhteydessä:
- Keittiö: pinnat, kaapisto, kodinkoneet
- Kylpyhuone: laatat, kalusteet
- Pintaremontti: seinien maalaus ja lattialaminaatin sekä listojen uusiminen
- Turhan väliseinän kaataminen tai esimerkiksi saunan rakentaminen “hukkatilaan”
- Valaistuksen uusiminen
Flippauksen aikana kannattaa miettiä, kenelle kohteen remontoi.
Esimerkiksi monet ikäihmiset arvostavat esteettömyyttä.
Mikäli aiot markkinoida asuntoa senioreille, kiinnitä huomiota esimerkiksi kynnyksiin ja siihen, että suihkutilaan mahtuu myös apuvälineitä.
Millainen budjetti asuntojen flippaukseen tarvitaan?
Asuntojen flippaus budjetti voi olla mitä tahansa muutamasta kymmenestä tuhannesta satoihin tuhansiin euroihin. Aivan nollabudjetilla flippailua ei voi tehdä, joten asuntosäästäminen on olennaista myös tässä lajissa.
Laske asuntojen flippaus budjetti näin:
- Ostettavien asuntojen hinnat ja vaadittavat omarahoitusosuudet
- Varainsiirtoverot (asunto-osakkeiden kohdalla 1,5 % kauppahinnasta)
- Remonttikulut
- Remontin aikana maksettavat yhtiövastikkeet ja muut juoksevat kulut (kuten lainojen korot)
- Asuntojen myyntikulut (myynti-ilmoitukset, isännöitsijäntodistukset, stailaus ja niin edelleen)
- Arvioiduista myyntihinnoista maksettavat myyntivoittoverot
Monet asuntoflippaajat pyrkivät siihen, että heille jäisi kaikkien kulujen jälkeen voittoa 15 000-20 000 euroa.
Mikäli asunnon flippaus onnistuu 15 000 euron voitolla ja prosessi kestää kolme kuukautta, kuukausittaiseksi nettotuloksi voi tuolloin laskea 5000 euroa.
Asunnon flippaus laina
On tavallista ostaa sijoitusasunto lainarahalla.
Vaikka asuntosijoittajan on mahdollista saada asuntolaina ilman omarahoitusosuutta, flippaaja tarvitsee myös omia säästöjä tai muita vakuuksia (kuten muita sijoitusasuntoja).
Laskin oheiseen taulukkoon, paljonko tarvitset omarahoitusosuutta ja/tai muita vakuuksia eri tilanteissa.
Flipattava kohde toimii lainan vakuutena yleensä noin 70-75 prosentin edestä asunnon hinnasta, joten käytin laskelmissa 70 % vakuusarvoa:
| 70 % velkavipu | 80 % velkavipu | 90 % velkavipu | 100 % velkavipu | |
|---|---|---|---|---|
| Asunnon hinta | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € | 100 000 € |
| Lainan määrä | 70 000 € | 80 000 € | 90 000 € | 100 000 € |
| Omarahoitusosuus | 30 000 € | 20 000 € | 10 000 € | 0 € |
| Asunnon vakuusarvo 70 % | 70 000 € | 70 000 € | 70 000 € | 70 000 € |
| Tarvittavien lisävakuuksien arvo | 0 € | 10 000 € | 20 000 € | 30 000 € |
Muista kilpailuttaa asuntolaina ennen lainasopimuksen allekirjoittamista, jotta saat lainalle parhaat ehdot.
Pankista saattaa jopa järjestyä kertalyhenteinen bullet-laina flippausta varten.
Yksi vaihtoehto on hyödyntää omistusasuntoon sitoutunutta varallisuutta käänteisellä asuntolainalla.
Kuten edellä on todettu, asunnon flippaaminen vaatii usein remonttia.
Neuvottele pankkisi kanssa mahdollisuudesta yhdistää remonttilaina asuntolainaan.
Asuntojen flippaus verotus
Sijoitusasuntoa varten otettu asuntolaina on sijoituslaina.
Sen korot ja kulut ovat 100-prosenttisesti verovähennyskelpoisia kuluja.
Kun myyt asunnon, voit vähentää myyntivoitosta kaikki tulojen hankkimisesta koituneet kulut – myös hoitovastikkeet.
Maksat veroa vain jäljelle jäävästä osuudesta.
Alta näet kuvakaappauksen luovutusvoittoveroilmoituksesta.
Myyntivoitto eli luovutusvoitto on pääomatuloveron alaista tuloa.
Pääomatuloveroprosentti on 30 % aina 30 000 euroon asti.
30 000 euroa ylittävältä osalta pääomatulojen veroprosentti on 34.
Jos myyt asunnon tappiolla, voit vähentää tappiot muista pääomatuloistasi. Luovutustappioita ei valitettavasti voi vähentää ansiotuloista.
Huomaathan, että voit myydä asunnon verovapaasti, jos:
- Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta
- Sinä/joku perheestäsi on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta
Tällöinkin myynnistä pitää ilmoittaa Verohallinnolle veronkorotuksen uhalla.
Asuntojen flippaaminen yrityksenä
Jos teet useita flippejä, voit olla Verohallinnon näkökulmasta elinkeinotoiminnan harjoittaja.
Silloin ainakin osa tuloista voidaan verottaa ansiotulona, minkä veroprosentti voi olla pääomatuloveroprosenttia suurempi.
Mikäli tavoitteesi on tehdä asuntojen flippaamisesta ammatti, sinun kannattaa ehkä perustaa asunto flippaus yritys.
Asuntojen flippaaminen yrityksenä voi olla kannattavaa, koska:
- Osakeyhtiön yhteisöverotus (20 %) on kevyempi kuin yksityishenkilön pääomatuloverotus
- Osakeyhtiöstä voi nostaa osittain verovapaita osinkoja
- Mahdollisessa konkurssitilanteessa oma omaisuutesi on turvassa
Miinuspuolena tulee mainita ainakin se, että yrityslaina voi olla kalliimpi ja hankalampi saada kuin yksityishenkilön nimiin tuleva sijoitusasuntolaina.
Kannattaako asunto flippaus?
Osta, remontoi, myy -strategia on pähkinänkuoreen puristettu vastaus siihen, mitä on asunnon flippaus.
Jos myy asunnon eteenpäin voitolla, asuntoflippaus on taloudellisesti kannattavaa.
Mikään asunto ei ole pomminvarma tulonlähde.
Tekisin itse huolellisia laskelmia miettiessäni, kannattaako asunto flippaus.
Alta löydät kuvitteellisen esimerkkitapauksen.
Kyseessä on ostohinnaltaan 75 000 euron asunnon flippi. Jos asunnon saa myytyä eteenpäin 120 000 euron hintaan, flippaaja tienaa verojen jälkeen 23 772 euroa.
| Huomioitavat asiat | Flipin tiedot |
|---|---|
| Asunnon ostohinta | 75 000 € (ei yhtiölainaa) |
| Varainsiirtovero 2 % | 1500,00 € |
| Remonttikulut + hoitovastikkeet remontin ja myynnin ajalta | 8500 € |
| Myyntikulut (ilmoittelu, kuvat, stailaus) | 800 € |
| Asunnon myyntihinta | 120 000 € |
| Myyntivoitto | 34 200 € |
| Luovutusvoittoveron osuus | 10 428 € |
| Tulo verojen jälkeen | 23 772 € |
Riskit asuntojen flippauksessa
Osta, remontoi, myy -strategiassa on riskinsä.
Ehkä asunto ei menekään kaupaksi, tai myyntihinnan ja ostohinnan erotus on odotettua pienempi.
Remonttibudjetti voi paisua odottamattomien ongelmien takia, tai kenties lainojen korot nousevat.
Kaikessa sijoitustoiminnassa on riski siitä, että menettää rahaa.
Mikäli ei ole valmis ottamaan riskiä, asunnon laitto vuokralle (tai esimerkiksi asuntosijoitusrahastoon sijoittaminen) voi olla toimivampi asuntosijoittamisen strategia.
Vuokralle laitto voi olla hyvä ratkaisu myös silloin, jos asuntoa ei saakaan myytyä eteenpäin.
Vuokra kattaa asunnon kulut, kunnes on aika yrittää asunnon myyntiä uudestaan.
Vuokra-aikana tilanne on voinut muuttua. Se, minkä luulit olevan epäonnistunut flippaus, voikin tehdä sinulle hyvät tuotot.
Asuntojen flippaus kokemuksia
Flippausta ei voi pitää minään uutena ilmiönä, vaikka termi onkin melko tuore.
Erään koulukaverini perhe teki remonttia jatkuvasti 1990- ja 2000-lukujen vaihteessa. Aina kahden vuoden välein he vaihtoivat asuntoa.
Heillä oli aina meneillään jonkin omakotitalon flippaus – vaikken silloin vielä tiennytkään, mikä on asuntoflippaaja.
Viime aikoina asuntojen flippaus Suomessa on muodostunut muoti-ilmiöksi, ainakin jos mediaa on uskominen.
Facebookin Asuntoflippaus-ryhmässä on tammikuussa 2024 peräti 19 000 jäsentä, jotka jakavat asuntojen flippaus kokemuksia.
Lehdissä ja verkkojulkaisuissa julkaistaan jatkuvasti kokemuksia asuntojen flippaamisesta.
Monien artikkelien perusteella asuntoflippaaminen kannattaa:
“Paras arvonnousu on ollut 70 000 euroa, josta voitto-osuus oli noin 40 000 euroa ennen veroja.”
Kokeneet flippaajat muistuttavat kuitenkin pitämään pään kylmänä:
“Remontillla on vaikea saada mahdottomia arvonnousuja.”
On tärkeää osata arvioida tuleva myyntihinta tarkasti – ja hankkia hyvät vakuutukset remontin ajaksi.
Yhteenveto
Asuntoja flippaamalla tehdään usein isoja voittoja. Niissä voi myös epäonnistua, mikäli kotiläksyjä ei ole tehty kunnolla.
On hyvä, jos pystyy remontoimaan ja myymään asunnot itse. Näin asunnosta voi saada isomman tuoton.
Lisäksi on tärkeää ymmärtää flippauksessa piilevät riskit. Epäonnistunut flippaus ei saisi kaataa omaa taloutta.
Usein kysytyt kysymykset
Lopuksi vastaan kysymyksiin, joita asuntoflippaus usein herättää.
Onko omakotitalon flippaus mahdollista?
Omakotitalon flippaus on mahdollista siinä missä asunto-osakkeenkin flippaaminen. Omakotitalon remontti voi olla kalliimpi – ainakin, jos sinun tulee laittaa kuntoon myös katto tai julkisivu.
Kannattaako uuden asunnon flippaus?
Uuden asunnon flippaus voi onnistua ilman remonttia. Uudiskohteen flippaus on kannattavaa, jos sen vain saa kaupaksi kalliimpaan hintaan. Uudiskohteessa ei ehkä tarvitse maksaa rahoitusvastiketta pariin vuoteen. Jos asunnon myy vasta rahoitusvastikkeen maksuvelvoitteen alettua, moni muu voi saada saman idean, ja asuntojen hinnat laskenevat.
Kenelle flippaus sopii?
Flippaus sopii henkilölle, jolla on talous tasapainossa, ja joka saa sijoitusasuntolainaa hyvillä ehdoilla. Jos osaa ja voi tehdä remontin itse, voi säästää rahaa. Lisäksi on hyvin tärkeää osata laskea, mitä remontti maksaa, ja paljonko myyntivoitto olisi.
Miten flippaamisessa pääsee alkuun?
Asuntojen flippaus Suomessa kiinnostaa niin paljon, että aiheesta pidetään kursseja livenä ja verkossa. Myös jokin asuntoflippaus kirja, -podcast tai -blogi auttaa alkuun. Lisäksi kannattaa verkostoitua ja kysyä neuvoa kokeneemmilta.